Vì sao một số trung tâm thương mại nằm ngoài làn sóng trả mặt bằng?

Trong khi các mặt bằng bán lẻ nhà phố tại TP HCM phải đối mặt với tình trạng trả mặt bằng và tăng tỷ lệ trống liên tục 3 năm qua, phân khúc bán lẻ tại các trung tâm thương mại vẫn duy trì hoạt động ổn định, ít chịu áp lực từ làn sóng ế ẩm của thị trường bán lẻ.

Báo cáo về thị trường bán lẻ, bà Cao Thị Thu Hương, Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường Savills TP HCM, cho biết 3 tháng đầu năm phân khúc mặt bằng bán lẻ TP HCM ghi nhận công suất thuê đạt 94%, tăng 2% so với quý trước. Hoạt động cho thuê tốt giúp giá thuê trung bình tầng trệt tại các trung tâm thương mại tăng 9% so với cùng kỳ năm ngoái, trung bình đạt 1,4 triệu đồng mỗi m2.

Diễn biến tương tự cũng được ghi nhận từ CBRE Việt Nam. Theo đơn vị này, quý I, các trung tâm thương mại tại TP HCM ghi nhận tỷ lệ lấp đầy 93%, tỷ lệ trống trung bình toàn thị trường chỉ khoảng 5-7% dù có thêm nguồn cung mới. Giá thuê mặt bằng khu vực tầng trệt trung tâm tiếp tục duy trì ở mức cao, gần 280 USD mỗi m2, tăng 15,4% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trái ngược với sự ổn định của các trung tâm thương mại, bán lẻ, nhà phố đang bị cạnh tranh khốc liệt với bán lẻ hiện đại – nơi đa dạng hàng hóa và dịch vụ hơn càng khiến tỷ lệ trống gia tăng mạnh.

Theo Savills, từ 2021 đến nay phân khúc bán lẻ đường phố vẫn chưa thể phục hồi, tỷ lệ trống gia tăng dù chủ nhà xuống nước giảm tiền cọc, giảm giá thuê 20-30%, kéo dài hợp đồng cố định giá thuê… Diễn biến này cũng được ghi nhận bởi các công ty nghiên cứu thị trường như Nhà Tốt, DKRA, giá thuê nhà phố giảm 20-30%, trong khi nhu cầu thuê hạ nhiệt 40-50% so với trước Covid 19.

Bà Cao Thị Thanh Hương nhìn nhận, từ sau Covid-19, hành vi và nhu cầu mua sắm của người tiêu dùng thay đổi và gián tiếp kéo xa khoảng cách giữa mô hình bán lẻ đường phố và các trung tâm thương mại. Khi một nhãn hàng chọn lựa giữa việc trả mặt bằng nhà phố hay đóng cửa một trung tâm thương mại, lựa chọn ưu tiên vẫn là trung tâm thương mại.

Phân tích nguyên nhân các trung tâm thương mại tránh được cảnh trượt dài trong ế ẩm như nhà phố cho thuê, bà Hương cho rằng đầu tiên là các trung tâm thương mại có sự ổn định và yếu tố ràng buộc chặt chẽ hơn về giá thuê, thời gian thuê và biên độ biến động giá, không dễ biến động như các mặt bằng nhà phố.

Thứ hai là yếu tố vận hành của các trung tâm thương mại chuyên nghiệp và ổn định, yếu tố pháp lý thông thoáng và được hỗ trợ tốt hơn. Trong khi đó, với mặt bằng nhà phố, hầu hết mọi khâu pháp lý đều do thương hiệu tự mình phụ trách, dễ gặp khó khăn, nhất là với các thương hiệu nước ngoài.

Thứ ba là các trung tâm thương mại có ưu thế về lưu lượng khách hàng. Nơi đây tập trung nhiều nhãn hàng vào cùng một địa điểm và không đơn thuần phục vụ hoạt động mua sắm mà sẽ đi kèm giải trí, thư giãn và trải nghiệm. Lưu lượng người mua ở các trung tâm thương mại khả dĩ hơn, giúp thương hiệu không cần bỏ thêm chi phí cho hoạt động truyền thông kéo khách. Ngay cả khi không tăng doanh thu, việc tận dụng lượng lớn khách tham quan các trung tâm thương mại cũng đã giúp nhãn hàng tăng mức độ nhận diện thương hiệu.

Cuối cùng là yếu tố chi phí thuê. Bà Hương cho biết phần lớn các dự án bán lẻ hiện nay thay vì áp dụng mức giá thuê cố định, từ Covid-19 đến nay chủ các trung tâm thương mại chọn mô hình chia sẻ doanh thu kinh doanh. Thay vì “chốt” giá thuê cố định cao, chủ nhà chỉ lấy giá cơ sở ở mức thấp và chia sẻ lợi nhuận để giảm gánh nặng cho khách thuê.

“Việc hai bên cùng lên cùng xuống sẽ giúp các thương hiệu dù không hoạt động tốt vẫn có thể trụ lại ở trung tâm thương mại”, bà Hương cho hay.

Tuy vậy, các trung tâm thương mại cũng không hoàn toàn miễn nhiễm với khó khăn chung của thị trường bán lẻ. Bà Mai Võ, Phó giám đốc mảng dịch vụ bán lẻ CBRE Việt Nam, nhận định các dự án ở trung tâm sống khoẻ vì cung không đủ cầu, nhưng không ít dự án ngoài trung tâm đã bắt đầu đối mặt với thách thức trong việc giữ chân khách thuê trong bối cảnh kinh tế khó khăn và xu hướng tiêu dùng có phần thắt lưng buộc bụng.

Bà Mai cho biết đây là nguyên nhân lớn khiến nhiều thương hiệu, doanh nghiệp phải thu gọn mô hình kinh doanh, hạn chế mở rộng chi nhánh. Minh chứng là không ít dự án ngoài trung tâm đang có tỷ lệ trống tăng trên 10%, giá thuê cũng phải giữ mức ổn định, tăng thêm ưu đãi để giữ khách cũ và thu hút khách thuê mới.

Đánh giá tình hình hoạt động ngành bán lẻ, chuyên gia Savills cho biết từ nay đến cuối năm, nhìn chung các trung tâm thương mại tại TP HCM dự kiến duy trì sự ổn định và có xu hướng tăng nhẹ cả về giá thuê lẫn tỷ lệ lấp đầy. Điều này nhờ vào sự gia nhập của các thương hiệu tầm trung, đặc biệt từ Trung Quốc, Nhật Bản trong bối cảnh TP HCM không có thêm nguồn cung mới.

Dù vậy, theo giới chuyên môn, mặt bằng bán lẻ nhà phố hay bán lẻ trong các trung tâm thương mại đều có chung nhóm khách hàng mục tiêu. Thực trạng kinh tế khó khăn đã tác động đến nhóm bán lẻ nhà phố và nhóm bán lẻ trung tâm thương mại cũng khó “miễn nhiễm” dưới ảnh hưởng có tính dây chuyền này. Bên cạnh đó, thuế đối ứng Mỹ dự kiến áp lên Việt Nam cũng sẽ tác động đến ngành bán lẻ và kéo giảm dòng FDI vào thị trường. Đây cũng là một nhân tố rất khó đoán trong thời gian tới.

Chuyên gia cho rằng, với những biến động sắp tới ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế vĩ mô, thị trường tiêu dùng Việt Nam sẽ phải đối mặt với nhiều khó khăn, thử thách hơn. Bình dân và trung cấp sẽ tiếp tục là phân khúc chính của ngành bán lẻ trong năm nay. Để đáp ứng với sở thích của người tiêu dùng và thích ứng với xu thế thay đổi, các chủ nhà đang tiếp tục phân bổ không gian trung tâm thương mại cho các danh mục ngành hàng như ăn uống, thời trang phụ kiện, phong cách sống và giải trí. Đa dạng hoá ngành hàng, tăng tính trải nghiệm là xu hướng phổ biến trong năm 2025, nhắm tới thu hút người tiêu dùng mọi lứa tuổi.

Phương Uyên