Trần ai xin giấy phép xây dựng

Ngôi nhà của chị Hằng nằm trên đường Trần Thái Tông, phường 15, quận Tân Bình, rộng hơn 180 m2, gồm một trệt, một lầu. Giữa năm 2022, chị quyết định tháo dỡ để xây mới tòa nhà 5 tầng, vừa để ở, vừa mở văn phòng.

Gần 20 năm làm tư vấn thiết kế công trình, chị hiểu rõ các quy định pháp lý, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, bản vẽ thiết kế, các yêu cầu kỹ thuật theo Luật Xây dựng và quy hoạch 1/2000. Chị gửi hồ sơ lên quận xin giấy phép xây dựng.

Nhưng gần một tháng sau, hồ sơ bị từ chối. Cơ quan chức năng yêu cầu chị bổ sung 4 loại giấy tờ: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và đất phù hợp hiện trạng, giấy phê duyệt cao độ công trình từ Cục Tác chiến (Bộ Quốc phòng), xác nhận khoảng cách từ dây điện trung thế đến ranh đất, và bản thiết kế đảm bảo hành lang an toàn điện.

“Các yêu cầu này đều không cần thiết và không phù hợp với một công trình xây mới, nhưng tôi vẫn phải bổ sung”, chị Hằng nói.

Chị Hằng cho biết căn nhà mua từ năm 2015 được giữ nguyên hiện trạng, chỉ lắp thêm cửa kính bên trong để chia phòng làm văn phòng. Khi xây lại toàn bộ, chị không nghĩ việc “xác nhận hiện trạng” là cần thiết.

Bản vẽ thiết kế ghi rõ chiều cao công trình là 26,3 m – thấp hơn quy định cho phép tối đa ở quận là 30 m. Tuy vậy, chị vẫn phải liên hệ nhiều cơ quan để xin thêm văn bản chấp thuận độ cao tĩnh không.

Yêu cầu về hành lang an toàn điện cũng gây phiền phức. Dù đã tính toán và thể hiện rõ trong bản vẽ khoảng cách với đường dây trung thế, địa phương vẫn yêu cầu chị đến đơn vị điện lực xin thêm xác nhận.

“Tôi đã mất hơn nửa năm để hoàn tất hồ sơ xin phép xây dựng thay vì 20 ngày như luật quy định”, chị nói. Việc chậm trễ khiến kế hoạch xây dựng chuyển từ năm 2022 sang 2023, ảnh hưởng sinh hoạt gia đình và hoạt động doanh nghiệp.

Theo Luật Xây dựng, thời gian cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ không quá 15 ngày làm việc, công trình khác là 20 ngày. Nếu có tình huống phát sinh cũng không được vượt quá 10 ngày.

Tuy nhiên, thời gian thực tế để có một giấy phép xây dựng thường kéo dài. Năm 2022, theo đánh giá của Sở Xây dựng TP HCM, Phòng Kiểm soát thủ tục hành chính – Văn phòng UBND TP HCM, tỷ lệ hồ sơ trễ hạn ở nhiều quận huyện lên tới hơn 50%. Có nơi, người dân phải đợi cả năm để được cấp phép.

Hồ sơ trễ hạn chủ yếu do hai nguyên nhân. Thứ nhất là khâu phối hợp thẩm định giữa các đơn vị liên quan. Dù quy định thời gian phản hồi là 15 ngày, nhiều nơi trả lời chậm, khiến hồ sơ bị “treo” mà địa phương không có cách xử lý. Thứ hai là việc điều chỉnh bản vẽ. Ở một số địa bàn, lý do này chiếm hơn 50%, thậm chí tới 80% hồ sơ bị trả lại, không ít trường hợp trả lại 2-3 lần.

Về lệ phí cấp phép, theo Nghị quyết của HĐND TP HCM, mỗi giấy phép nhà ở riêng lẻ lệ phí 75.000 đồng, các công trình khác là 150.000 đồng và gia hạn, cấp lại, điều chỉnh giấy phép xây dựng mất 15.000 đồng.

Tuy nhiên, theo ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), chi phí thực tế mà doanh nghiệp, người dân phải trả để có được một giấy phép xây dựng cao hơn rất nhiều. Với các công trình nhà ở riêng lẻ, hầu hết người dân sẽ để các công ty dịch vụ, nhà thầu xây dựng xin hộ và chi phí này sẽ ẩn dưới chi phí thiết kế.

“Xin phép xây dựng nhà ở riêng lẻ sẽ đi theo gói bao gồm chi phí thiết kế và xin phép. Thị trường hiện nay giá không dưới 20 triệu đồng”, ông Nghĩa nói, thêm rằng nếu so với số lượng giấy phép được cấp, đây là sự lãng phí lớn. Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP HCM, trong năm 2024 thành phố cấp 24.921 giấy phép xây dựng, con số này của năm 2023 là 21.700 và năm 2022 là 30.265 giấy.

Cũng gặp khó khi xin phép xây dựng, ông Phạm Văn Hải kể gia đình có mảnh đất hơn 80 m2 tại một quận ngoại thành, dự định xây căn nhà một trệt hai lầu. Hồ sơ do công ty của người quen thiết kế, đầy đủ giấy tờ, nhưng ba lần nộp lên quận đều bị trả lại, sát ngày khởi công dự án chưa có giấy phép.

Ở lần nộp đầu tiên, sau gần 15 ngày, hồ sơ của ông bị trả vì cần điều chỉnh thông thủy. Sau khi kiến trúc sư chỉnh sửa và nộp lại, hồ sơ tiếp tục bị yêu cầu sửa bản vẽ vì chưa đảm bảo khoảng lùi phía sau. Đến lần thứ ba, quận trả lại vì tên và chữ ký của người thiết kế “chưa đúng quy chuẩn”.

“Sau lần thứ ba, tôi đành bỏ hơn chục triệu đồng thuê dịch vụ làm giúp để kịp khởi công”, ông Hải nói.

Ông Lê Hữu Nghĩa cho rằng với công trình lớn như chung cư, cao ốc văn phòng, quy trình từ khởi công đến hoàn công có thể cần hơn 100 con dấu. Do đó, việc giảm bớt các thủ tục như giấy phép xây dựng sẽ giúp doanh nghiệp tiết kiệm thời gian, chi phí.

Phó chủ tịch HoREA cũng cho biết, việc miễn giấy phép xây dựng từng được quy định khá cởi mở trong Luật Xây dựng 2003 và Nghị định 12/2009. Theo đó, các công trình nằm trong khu đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao… đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt thì miễn xin phép xây dựng.

Theo quy định này, các dự án như chung cư cũng không cần Sở Xây dựng thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật nếu đã có quy hoạch chi tiết. Tuy nhiên, Luật Xây dựng 2014 và sửa đổi 2020 đã siết lại: chỉ những công trình dưới 7 tầng, diện tích dưới 500 m2, nằm trong dự án quy hoạch 1/500 mới miễn giấy phép.

“Luật đã siết, nhưng cấp thực thi còn siết chặt hơn”, ông Nghĩa nói. Ông dẫn ví dụ một số dự án đất nền đã được duyệt quy hoạch 1/500, có thiết kế mẫu, bán cho người dân. Theo luật, các căn nhà này không cần xin phép nếu dưới 7 tầng, diện tích nhỏ. Nhưng trên thực tế, người dân vẫn phải xin giấy phép, do cán bộ địa phương không áp dụng linh hoạt.

Từ đó, ông Nghĩa cho rằng nếu bỏ giấy phép xây dựng, cần có quy định thật chi tiết, rõ ràng, để cấp thực thi không viện cớ bắt bẻ câu chữ, làm khó người dân.

KTS Ngô Anh Vũ, Viện trưởng Quy hoạch Xây dựng (Sở Xây dựng TP HCM), cho biết bức xúc lớn nhất trong hồ sơ cấp phép hiện nay là với công trình lớn. Ngoài các giấy tờ theo luật, người dân còn phải bổ sung thêm đánh giá tác động giao thông, văn bản đấu nối hạ tầng, thậm chí giấy xác nhận độ cao tĩnh không dù khu đất không gần sân bay.

“Đây là những yêu cầu khiến thủ tục kéo dài”, ông Vũ nói. Theo ông, nếu tiến tới miễn giấy phép xây dựng, cần rà soát lại toàn bộ thành phần hồ sơ để tiết giảm. Chẳng hạn, với văn bản chấp thuận độ cao tĩnh không, cần quy định rõ khu vực nào bắt buộc, còn lại nên mặc định được miễn để tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp.

Trước những vướng mắc trong thủ tục xin phép xây nhà, mới đây Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường đề xuất TP HCM chuyển sang hình thức đăng ký thay vì cấp phép. Người dân sẽ đăng ký xây dựng dựa trên các quy định về lộ giới, khoảng lùi, tầng cao… theo quy chế quản lý kiến trúc đô thị đã ban hành. Mẫu đăng ký do UBND phường, xã phát hành thống nhất, giúp đơn giản thủ tục nhưng vẫn đảm bảo thông tin cần thiết cho giám sát và hoàn công công trình.

Viện cho rằng Luật Xây dựng hiện hành đã cho phép miễn giấy phép với nhà ở thuộc khu vực có quy hoạch chi tiết 1/500. Vì vậy, TP HCM có thể thí điểm áp dụng đăng ký xây dựng thay cho xin phép ở những khu vực đủ điều kiện.

Lê Tuyết – Đình Văn